Si estás a punto de comprar, alquilar o vender una vivienda en Barcelona y nadie te ha entregado el certificado de eficiencia energética, es normal que te preguntes si es obligatorio, qué sanciones puede acarrear su ausencia y qué puedes hacer si el propietario o la inmobiliaria no te lo facilitan. Es una de las consultas más habituales que recibimos en nuestro despacho de derecho civil, situado en la Ciudad de la Justicia de Barcelona, tanto de inquilinos y compradores como de propietarios que quieren tramitarlo bien desde el principio.
Qué es el certificado de eficiencia energética
Es un documento técnico que informa sobre el consumo de energía y las emisiones de CO2 de una vivienda o edificio, calificándolo con una letra que va de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Lo elabora un técnico competente (arquitecto, aparejador o ingeniero) tras visitar el inmueble, y debe registrarse ante el organismo autonómico correspondiente para tener validez.
En Cataluña, el registro se gestiona a través del Institut Català d'Energia (ICAEN), que es quien emite la etiqueta energética definitiva una vez el técnico ha presentado el certificado.
Cuándo es obligatorio presentarlo
La normativa aplicable es el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, que desarrolla lo previsto en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Conforme a esta normativa, el certificado es obligatorio en los siguientes casos:
- Venta de una vivienda o local: el vendedor debe entregarlo al comprador antes de formalizar la operación.
- Alquiler de una vivienda: el arrendador debe facilitarlo al inquilino, salvo en arrendamientos de temporada o de menos de cuatro meses al año.
- Construcción de edificios nuevos: es obligatorio desde la obtención de la licencia de primera ocupación.
- Publicidad del inmueble: cualquier anuncio de venta o alquiler (portal inmobiliario, escaparate de agencia, prensa) debe incluir la calificación energética.
Casos en los que no es obligatorio
La propia normativa excluye de esta obligación a determinados inmuebles, entre ellos: edificios protegidos oficialmente por su valor histórico o arquitectónico, construcciones provisionales con uso previsto inferior a dos años, edificios industriales o agrícolas de bajo consumo energético, y viviendas que se compren o alquilen para ser rehabilitadas o demolidas.
Quién debe tramitarlo y cuánto dura
La obligación de obtener y pagar el certificado corresponde al propietario del inmueble, no al comprador ni al inquilino. El certificado tiene una validez de diez años desde su registro, salvo que se realicen reformas que modifiquen sustancialmente la envolvente térmica o las instalaciones del edificio, en cuyo caso debe renovarse antes.
Cómo se tramita en Barcelona
El procedimiento habitual es el siguiente:
- Contratar a un técnico competente para que visite la vivienda y elabore el certificado.
- El técnico presenta el certificado ante el ICAEN para su registro.
- El ICAEN emite la etiqueta de eficiencia energética, que debe exhibirse en la publicidad del inmueble y entregarse al comprador o inquilino.
El coste de tramitación varía según el técnico y las características de la vivienda, por lo que conviene pedir presupuesto orientativo antes de contratar el servicio.
Qué pasa si el propietario no tiene el certificado
La falta de certificado de eficiencia energética tiene dos tipos de consecuencias diferenciadas: las administrativas (sanciones) y las civiles o contractuales (relación entre comprador o inquilino y propietario).
Consecuencias administrativas: el régimen sancionador
La Ley 8/2013 establece un régimen sancionador que clasifica las infracciones en leves, graves y muy graves, con sanciones económicas que varían según la gravedad y que corresponde imponer a la administración autonómica competente, en este caso la Generalitat de Catalunya a través del ICAEN. Las cuantías concretas dependen de cada expediente y de la normativa de desarrollo vigente en el momento de la infracción, por lo que cualquier cifra debe tomarse como orientativa y consultarse en el caso concreto.
Consecuencias civiles: qué puede reclamar el comprador o el inquilino
Si el propietario vende o alquila sin entregar el certificado, el comprador o arrendatario puede:
- Exigir por escrito (burofax o correo certificado) la entrega inmediata del certificado antes de firmar el contrato definitivo.
- Negarse a firmar la escritura de compraventa o el contrato de alquiler hasta que se aporte el documento, ya que forma parte de la información precontractual obligatoria.
- Si ya se ha firmado el contrato sin el certificado, reclamar su entrega y, según las circunstancias del caso, valorar si existe incumplimiento contractual que pueda dar lugar a otras acciones legales.
- Poner en conocimiento del ICAEN la falta de certificado en la publicidad del inmueble, especialmente si se trata de una inmobiliaria que incumple de forma reiterada.
Pasos concretos si no te entregan el certificado
Si estás en esta situación en Barcelona, recomendamos seguir este orden:
- Solicita el certificado por escrito al propietario o a la inmobiliaria, dejando constancia de la fecha y el contenido de la petición.
- Revisa el contrato de arras o el contrato de alquiler para comprobar si se menciona la entrega del certificado como condición.
- Si no hay respuesta, consulta con un abogado antes de firmar cualquier documento definitivo, para valorar las opciones disponibles según tu situación concreta.
- Si el contrato ya está firmado y el certificado sigue sin aparecer, reúne toda la documentación (anuncios, correos, contrato) antes de iniciar cualquier reclamación.
Dónde acudir en Barcelona
Las reclamaciones civiles relacionadas con compraventas o alquileres en Barcelona se tramitan, según el caso, ante los Juzgados de Primera Instancia de la Ciudad de la Justicia, situada en la calle Garcilaso. Antes de llegar a esa vía, suele ser recomendable intentar una solución negociada o acudir a los servicios de consumo (OMIC) si se trata de una relación con una inmobiliaria o agencia.
Preguntas frecuentes
¿Puedo negarme a firmar un contrato de alquiler si no me dan el certificado?
Sí, puedes exigir su entrega antes de firmar, ya que el arrendador tiene la obligación legal de facilitarlo. Si se niega, es recomendable dejarlo por escrito antes de continuar con la operación.
¿El certificado de eficiencia energética es lo mismo que la cédula de habitabilidad?
No. Son documentos distintos. El certificado energético informa sobre el consumo y las emisiones del inmueble, mientras que la cédula de habitabilidad acredita que la vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada. En Cataluña ambos documentos suelen exigirse de forma conjunta en las operaciones inmobiliarias.
¿Quién paga el certificado, el comprador o el vendedor?
Corresponde al propietario (vendedor o arrendador) obtener y pagar el certificado, ya que es quien tiene la obligación legal de entregarlo a la otra parte.
¿Qué pasa si vendo mi piso sin certificado energético?
Puedes exponerte a sanciones administrativas por parte del ICAEN y, además, el comprador podría exigir su entrega o cuestionar la validez de la información precontractual facilitada, por lo que conviene tramitarlo antes de iniciar la venta.
¿Cuánto tiempo tarda en tramitarse el certificado?
El plazo depende de la disponibilidad del técnico y de la carga de trabajo del registro del ICAEN, por lo que es recomendable iniciarlo con antelación suficiente antes de publicar el anuncio de venta o alquiler.